Immobilienfinanzierung – worauf ist zu achten

Die Immobilienfinanzierung sichert die nötigen Mittel für einen privaten oder gewerblichen Neubau oder die Sanierung einer Immobilie. Die Systematik unterscheidet sich zwischen beiden Bereichen. Das Risikoprofil wird von Banken je nach Nutzung der Immobilie bewertet, für Eigennutzer werden grundsätzlich andere Maßstäbe als für Kapitalanleger zugrunde gelegt. Als Darlehensarten werden das Annuitätendarlehen mit gleichbleibender Rate, Darlehen mit Tilgungsaussetzung, mit festen oder variablen Zinsen beziehungsweise das Fremdwährungsdarlehen unterschieden.

Verhältnis Eigen- und Fremdkapital bei einer Immobilienfinanzierung beachten

In der Regel wird bei einer privaten Immobilienfinanzierung ein gewisses Eigenkapital erwartet, meist zwischen 10 bis 30 Prozent des Immobilienwertes. Das Eigenkapital kann aus Barvermögen oder beleihbaren Wertpapieren sowie Eigenleistungen bestehen, Fremdkapital kommt von Banken in Form eines grundbuchbesicherten Darlehens. Der Vertrieb erfolgt in drei Vierteln aller Fälle direkt durch die Banken, den Rest teilen sich Kreditvermittler, die zunehmend das Internet nutzen. Das Darlehen selbst gilt durch die Besicherung über die Grundschuld als relativ risikoarm, die Zinsen für Immobilienfinanzierungen gehören daher zu den niedrigsten von allen Darlehensformen. Sie orientieren sich am Leitzins der Europäischen Zentralbank und betragen regelmäßig rund das 2,5- bis 3-Fache dieses Zinses, Anfang 2012 haben sie einen historischen Tiefstand erreicht.

Zinsbindung und Forward-Darlehen

In Deutschland ist es überwiegend (zu etwa 90 Prozent) üblich, eine Immobilienfinanzierung als Annuitätendarlehen mit einer meist zehn- bis fünfzehnjährigen Zinsbindungsfrist aufzunehmen. In Phasen sehr niedriger Zinsen wie Anfang 2012 ist das für die Darlehensnehmer sehr vorteilhaft. Aus diesem Grund bietet sich vielfach ein Forward-Darlehen an, bei dem der Kredit bis zu 60 Monate im Voraus zu den gegenwärtigen niedrigen Zinsen aufgenommen wird. Die Bereitstellung dieses Darlehens ist kostenlos, es wird lediglich ein geringfügiger Zinsaufschlag (meist etwa 0,5 bis 0,8 Prozent) verlangt. Diese Variante ist auch für Immobilienbesitzer interessant, deren Zinsbindung demnächst ausläuft und die daher einen bestehenden Kredit umschulden müssen.